Calcul du rendement net Airbnb : la méthode poste par poste

Le chiffre qui compte n'est ni le prix d'une nuit, ni le revenu affiché par la plateforme : c'est ce qui vous reste une fois tout payé. Pour comparer la location courte durée avec une location à l'année, ou deux offres de conciergerie entre elles, il faut faire le calcul complet. Voici la méthode, ligne par ligne, et les indicateurs à suivre chaque mois. Pour l'appliquer directement à votre appartement, utilisez notre calculateur de revenu net.

Étape 1 : le revenu brut

Le revenu brut, c'est ce que paient les voyageurs pour les nuits réservées :

Revenu brut = nombre de nuits louées × prix moyen par nuit, plus les frais de ménage facturés aux voyageurs, le cas échéant.

Deux précautions :

• comptez les nuits réellement louables, sans les dates que vous bloquez pour vos propres séjours ;
• raisonnez sur douze mois, jamais sur un mois de haute saison. À Tel Aviv, la demande change beaucoup entre les fêtes, l'été et l'hiver (voir haute et basse saison).

Étape 2 : les frais liés aux réservations

Ces frais augmentent avec le nombre de séjours :

• les frais de service de la plateforme ;
• la rémunération de la conciergerie, commission ou forfait (voir comment lire une offre de conciergerie) ;
• le ménage et le linge à chaque départ, s'ils ne sont pas entièrement couverts par les frais de ménage payés par les voyageurs ;
• les produits d'accueil et consommables : savon, café, papier, produits d'entretien.

Étape 3 : les charges fixes de l'appartement

Elles tombent que l'appartement soit loué ou non :

• l'arnona, la taxe municipale ;
• le vaad bayit, les charges de l'immeuble ;
• l'électricité, l'eau et le gaz ;
• l'internet et les éventuels abonnements télévision ;
• l'assurance habitation, adaptée à la location courte durée.

Attention à la comparaison : en location à l'année, une grande partie de ces charges est en général payée par le locataire. En courte durée, elles restent à votre charge. C'est l'une des différences les plus souvent oubliées.

Étape 4 : l'entretien et le renouvellement

Un appartement loué en courte durée s'use plus vite qu'un appartement occupé par un seul locataire :

• petites réparations et interventions : plombier, électricien, technicien de climatisation ;
• entretien régulier : nettoyage des climatiseurs, peinture, joints ;
• renouvellement du linge, de la literie, de la vaisselle et du petit électroménager.

Prévoyez une provision chaque mois plutôt que de subir ces dépenses d'un coup.

Étape 5 : le revenu net avant impôts

Revenu net avant impôts = revenu brut − frais liés aux réservations − charges fixes − entretien et renouvellement

C'est ce chiffre qu'il faut comparer au loyer net d'une location à l'année (le loyer, moins les charges qui restent au propriétaire), ou à celui d'une autre offre de gestion. L'impôt dépend ensuite de votre situation : résidence fiscale, régime choisi, pays de déclaration. Préparez les bonnes questions pour votre comptable.

Les trois indicateurs à suivre chaque mois

Le taux d'occupation : nuits louées ÷ nuits disponibles. Les nuits que vous bloquez pour vous ne comptent pas comme disponibles.

Le prix moyen par nuit : revenu des nuitées ÷ nuits louées.

Le revenu par nuit disponible : revenu des nuitées ÷ nuits disponibles. C'est l'indicateur le plus utile, car il combine les deux précédents.

Pourquoi ce dernier compte autant ? Prenons un exemple aux chiffres purement fictifs. Loué 25 nuits sur 30 à 100 la nuit, un appartement rapporte 2 500. Loué 20 nuits à 140, il rapporte 2 800, avec cinq ménages de moins et moins d'usure. Un taux d'occupation élevé n'est donc pas un objectif en soi : ce qui compte, c'est le revenu par nuit disponible, puis le revenu net.

Les erreurs de calcul les plus fréquentes

• Multiplier le prix d'une nuit d'août par 365.
• Oublier les nuits bloquées pour soi.
• Oublier les charges qu'un locataire à l'année paierait à votre place.
• Ne pas prévoir le renouvellement du linge et des équipements.
• Comparer un revenu brut d'un côté avec un loyer net de l'autre.

Le bon point de départ : une estimation réaliste

Pour le revenu brut, tout dépend de l'appartement : quartier, vue, étage, taille, prestations, saison (voir les vrais critères qui font les revenus). Nous préparons une estimation personnalisée à partir des appartements comparables autour du vôtre : il ne vous reste qu'à y appliquer la méthode ci-dessus. Pour comparer avec la location classique, lisez aussi courte durée ou location à l'année ?.

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