חישוב התשואה נטו מ-Airbnb: השיטה, סעיף אחר סעיף

המספר שקובע הוא לא המחיר ללילה, וגם לא ההכנסה שהפלטפורמה מציגה: זה מה שנשאר לכם אחרי שהכול שולם. כדי להשוות השכרה לטווח קצר לשכירות לטווח ארוך, או שתי הצעות של חברות ניהול זו לזו, צריך לעשות את החישוב המלא. זו השיטה, שורה אחר שורה, והמדדים שכדאי לעקוב אחריהם בכל חודש.

שלב 1: ההכנסה ברוטו

ההכנסה ברוטו היא מה שהאורחים משלמים על הלילות שהוזמנו:

הכנסה ברוטו = מספר הלילות המושכרים × המחיר הממוצע ללילה, ובנוסף דמי הניקיון שהאורחים משלמים, אם יש.

שתי הערות:

• ספרו רק את הלילות שאפשר באמת להשכיר, בלי התאריכים שאתם חוסמים לשהיות שלכם;
• חשבו על שנה שלמה, ואף פעם לא על חודש אחד של עונה גבוהה. בתל אביב, הביקוש משתנה מאוד בין החגים, הקיץ והחורף.

שלב 2: העלויות שקשורות להזמנות

העלויות האלה גדלות עם מספר השהיות:

• דמי השירות של הפלטפורמה;
• התגמול של חברת הניהול, עמלה או תשלום קבוע (ראו איך לקרוא הצעה של חברת ניהול);
• ניקיון ומצעים אחרי כל עזיבה, אם דמי הניקיון שהאורחים משלמים לא מכסים אותם במלואם;
• מוצרי אירוח ומתכלים: סבון, קפה, נייר, חומרי ניקוי.

שלב 3: ההוצאות הקבועות של הדירה

הן מגיעות בין אם הדירה מושכרת ובין אם לא:

• ארנונה, המס העירוני;
• ועד בית, ההוצאות המשותפות של הבניין;
• חשמל, מים וגז;
• אינטרנט ומנויי טלוויזיה, אם יש;
• ביטוח דירה שמתאים להשכרה לטווח קצר.

שימו לב להשוואה: בשכירות לטווח ארוך, בדרך כלל השוכר משלם חלק גדול מההוצאות האלה. בהשכרה לטווח קצר, הן נשארות עליכם. זה אחד ההבדלים שהכי הרבה שוכחים.

שלב 4: תחזוקה והחלפת ציוד

דירה בהשכרה לטווח קצר נשחקת מהר יותר מדירה שגר בה שוכר אחד:

• תיקונים קטנים וקריאות שירות: אינסטלטור, חשמלאי, טכנאי מיזוג;
• תחזוקה שוטפת: ניקוי מזגנים, צבע, רובה;
• החלפת מצעים, כלי מיטה, כלים ומכשירי חשמל קטנים.

תכננו הפרשה חודשית קבועה, במקום לספוג את ההוצאות האלה בבת אחת.

שלב 5: ההכנסה נטו לפני מס

הכנסה נטו לפני מס = הכנסה ברוטו − עלויות שקשורות להזמנות − הוצאות קבועות − תחזוקה והחלפת ציוד

את המספר הזה צריך להשוות לשכר הדירה נטו בשכירות לטווח ארוך (שכר הדירה, פחות ההוצאות שנשארות על הבעלים), או להצעת ניהול אחרת. המס תלוי אחר כך במצבכם האישי, ולכן את החלק הזה בדקו מול רואה חשבון או יועץ מס, עם המספרים האלה ביד.

שלושה מדדים לעקוב אחריהם בכל חודש

שיעור התפוסה: לילות מושכרים ÷ לילות זמינים. הלילות שאתם חוסמים לעצמכם לא נחשבים זמינים.

המחיר הממוצע ללילה: ההכנסה מהלילות ÷ לילות מושכרים.

ההכנסה ללילה זמין: ההכנסה מהלילות ÷ לילות זמינים. זה המדד השימושי ביותר, כי הוא משלב את שני הקודמים.

למה המדד האחרון חשוב כל כך? הנה דוגמה עם מספרים דמיוניים לחלוטין. דירה שמושכרת 25 לילות מתוך 30, ב-100 ללילה, מכניסה 2,500. אם היא מושכרת 20 לילות ב-140 ללילה, היא מכניסה 2,800, עם חמישה ניקיונות פחות ופחות בלאי. כלומר, שיעור תפוסה גבוה אינו מטרה בפני עצמה: מה שקובע הוא ההכנסה ללילה זמין, ואחר כך ההכנסה נטו.

טעויות החישוב הנפוצות ביותר

• להכפיל את המחיר של לילה באוגוסט ב-365.
• לשכוח את הלילות שחסמתם לעצמכם.
• לשכוח את ההוצאות ששוכר לטווח ארוך היה משלם במקומכם.
• לא לתכנן את החלפת המצעים והציוד.
• להשוות הכנסה ברוטו מצד אחד לשכר דירה נטו מהצד השני.

נקודת הפתיחה הנכונה: הערכה מציאותית

לגבי ההכנסה ברוטו, הכול תלוי בדירה: שכונה, נוף, קומה, גודל, שירותי הבניין, עונה (ראו הקריטריונים האמיתיים שקובעים את ההכנסות). אנחנו מכינים הערכה אישית על בסיס דירות דומות סביב הדירה שלכם: כל מה שנשאר הוא להחיל עליה את השיטה שלמעלה. כדי להשוות לשכירות רגילה, קראו גם השכרה לטווח קצר או לטווח ארוך?.

👉 לקבלת הערכה ללא עלות: שתי דקות מספיקות.