הדירה לא מושכרת מספיק: 10 סיבות ואיך לתקן אותן

דירה יפה בתל אביב, מודעה באוויר… ויומן שנשאר ריק. זה אחד התסכולים הנפוצים ביותר אצל בעלי דירות. החדשות הטובות: כמעט תמיד אפשר לזהות את הסיבה, ופעמים רבות גם לתקן אותה מהר.

קודם כול, אבחון נכון

הנתונים שהפלטפורמות מציגות למארח, ב-Airbnb ובפלטפורמות האחרות, מאפשרים להבחין בין שתי בעיות שונות מאוד:

• המודעה כמעט לא נצפית: היא מופיעה רק לעיתים רחוקות בתוצאות החיפוש. זו בעיית חשיפה: מחיר, הגדרות, זמינות, מסננים.
• המודעה נצפית, אבל כמעט לא מוזמנת: האורחים פותחים אותה ועוברים הלאה. זו בעיית המרה: תמונות, תיאור, מחיר ביחס לדירות השכנות, ביקורות.

לפני שמשנים הכול, בדקו באיזה מצב אתם. וקחו בחשבון את העונה: נובמבר שקט יותר מאוגוסט הוא לא בהכרח בעיה.

1. מחיר קבוע לאורך כל השנה

זו הסיבה מספר אחת. מחיר אחיד נמוך מדי בחגים ובקיץ, וגבוה מדי בשבועות השקטים. האורחים משווים, ולילה שלא נמכר אבד לתמיד. המחיר צריך להשתנות לפי העונה, היום בשבוע, האירועים והזמן שנותר עד ההגעה: זה העיקרון של תמחור דינמי.

2. תמונות שלא עושות צדק עם הדירה

תמונות חשוכות, שצולמו בטלפון, תמונה ראשונה שמראה מסדרון במקום את הנוף: האורחים מחליטים תוך שניות. התמונה הראשונה צריכה להציג את היתרון המרכזי של הדירה, בין אם זה הנוף לים, מרפסת הגג או הסלון.

3. כותרת ותיאור כלליים מדי

״דירה יפה בתל אביב״ לא אומר כלום. הכותרת צריכה לציין את מה שמייחד את הנכס: שכונה, נוף, מרפסת, מספר חדרי שינה. התיאור צריך לענות על שאלות לפני שהן נשאלות, באנגלית, בעברית ובצרפתית: גישה, קומה, מעלית, ממ״ד, חניה, פינת עבודה.

4. הגדרות יומן מגבילות מדי

ההגדרות שלא רואים עולות ביוקר:

• מינימום לילות ארוך מדי מוציא מהמשחק שהיות קצרות והזמנות של הרגע האחרון;
• זמן הזמנה מראש ארוך מדי חוסם בקשות שמגיעות יום לפני ההגעה;
• יומן שפתוח רק כמה שבועות קדימה מפסיד משפחות שמזמינות את החגים זמן רב מראש;
• תאריכים חסומים שנשכחו, או יומן שלא מסונכרן כראוי בין כמה פלטפורמות.

5. תגובות איטיות מדי

הפלטפורמות מתחשבות במהירות התגובה של המארח, וגם האורחים: בקשה שמחכה שעות מוזמנת פעמים רבות במקום אחר בינתיים. צריך לענות מהר, 7 ימים בשבוע, כולל בערבים ובחגים.

6. הזמנה מיידית כבויה

אורחים רבים מסננים ומציגים רק מודעות שאפשר להזמין מיד. אם אתם מעדיפים לאשר כל בקשה, קריטריונים ברורים (פרופיל מאומת, ביקורות קודמות) מאפשרים פעמים רבות להפעיל הזמנה מיידית בלי לאבד שליטה.

7. מעט ביקורות, או ביקורות בינוניות

דירה חדשה בלי ביקורות משדרת פחות אמון. וציון בינוני על ניקיון או על תקשורת מאט את ההזמנות הבאות. השהיות הראשונות צריכות להיות מושלמות: זו השקעה.

8. ציוד שלא מופיע במסננים

האורחים מסננים: מיזוג אוויר, Wi-Fi, מכונת כביסה, פינת עבודה, חניה, מעלית, מיטת תינוק. ציוד שקיים בדירה אבל לא מסומן במודעה הופך את הדירה לבלתי נראית בחיפושים האלה. עברו על הרשימה, סעיף אחר סעיף.

9. תנאים נוקשים מדי

מדיניות ביטול נוקשה מאוד, תקנון בית ארוך כמו חוזה, שעות הגעה לא גמישות: כל מגבלה מרחיקה חלק מהאורחים. השאירו את הכללים החיוניים (בלי מסיבות, מספר האנשים, כבוד לבניין) והגמישו את השאר.

10. קהל יעד אחד בלבד

דירה שמכוונת רק לתיירי הקיץ מתרוקנת בחורף. אנשי עסקים, משפחות שמתכוננות לעלייה ושהיות של כמה שבועות ממלאים את העונה השקטה, עם הנחות שבועיות וחודשיות שמוגדרות נכון.

מודדים לפני ואחרי

רשמו שלושה מספרים לפני כל שינוי: שיעור התפוסה, המחיר הממוצע ללילה וההכנסה ללילה זמין. כך תדעו אם התיקון באמת עבד. השיטה שלנו מפורטת במאמר חישוב התשואה נטו, סעיף אחר סעיף. ואם אתם רוצים לבדוק אם הציפיות שלכם מציאותיות מלכתחילה, קראו את הקריטריונים שקובעים את ההכנסות.

ואם הבעיה היא בניהול?

אם הדירה כבר מנוהלת על ידי מישהו וההזמנות לא מגיעות, שאלו את השאלות האלה בלי היסוס: איך נקבעים המחירים? מתי צולמו התמונות בפעם האחרונה? מהו זמן התגובה הממוצע לאורחים? אם התשובות נשארות מעורפלות, קראו מתי ואיך מחליפים חברת ניהול.

👉 רוצים מבט מבחוץ על הדירה שלכם? לקבלת הערכה ללא עלות: נשווה אותה לנכסים דומים בשכונה שלכם.