קונים דירה בתל אביב להשכרה לטווח קצר? 9 שאלות לפני שחותמים

לקנות דירה בתל אביב, להגיע אליה בחגים ולהשכיר אותה בשאר השנה: זו התוכנית של בעלי דירות רבים שגרים בחו״ל או מחוץ לתל אביב. קנייה טובה מקלה על כל השאר; בחירה לא נכונה גובה מחיר במשך שנים. אלה השאלות שכדאי לשאול לפני החתימה, מנקודת המבט של השכרה לטווח קצר.

1. האם הבניין מאפשר השכרה לטווח קצר?

זו השאלה הראשונה, ופעמים רבות שוכחים אותה. בניינים מסוימים, בעיקר מגדלים עם לובי וקבלה, מסדירים או מגבילים השכרה לטווח קצר בתקנון שלהם. בקשו את תקנון הבית המשותף, שאלו את חברת האחזקה של הבניין או את ועד הבית, ובקשו מעורך הדין שלכם לבדוק את הנקודה הזו לפני החתימה. ראו השכרה לטווח קצר במגדל יוקרה.

2. האם המיקום מתאים לקהל מסוים?

בתל אביב, כמה רחובות משנים הכול. קרבה לים, לרוטשילד, לנווה צדק, לנמל או לאזורי העסקים: כל אזור מושך אורחים אחרים. רחוב שקט בערב מתאים למשפחות; שכונה תוססת מתאימה לזוגות ולצעירים. הקריטריונים מפורטים במאמר כמה הדירה שלכם בתל אביב יכולה להכניס.

3. האם תכנון הדירה מתאים לאורחים?

• מספר חדרי השינה וגם מספר חדרי הרחצה: חדר רחצה לכל חדר שינה מוערך מאוד אצל משפחות וקבוצות.
• ממ״ד, שהאורחים שואלים עליו לעיתים קרובות.
• שטח חוץ: מרפסת, מרפסת גג או גג.
• מעלית, הכרחית עם מזוודות מעבר לקומות הראשונות.
• חניה, נדירה ומבוקשת.
• האור והנוף, שיהיו התמונה הראשונה במודעה.

4. חדשה, יד שנייה או לשיפוץ?

דירה חדשה דורשת מעט עבודות, אבל המסירה שלה יכולה להתעכב; לדירה ישנה יש לעיתים קרובות יותר אופי, אבל היא דורשת תקציב שיפוץ. בררו גם אילו פרויקטים של שיפוץ או חיזוק מתוכננים בבניין: אתר בנייה מול החלונות במשך חודשים פוגע בביקורות.

5. מה התקציב הכולל, לא רק המחיר?

למחיר הקנייה מתווספים, בין השאר:

• מס רכישה, שגובהו תלוי במצבכם האישי, ואותו כדאי לבדוק מול עורך הדין ויועץ מס;
• שכר הטרחה של עורך הדין שלכם;
• דמי תיווך, אם יש;
• ריהוט וציוד להשכרה;
• עבודות, אם צריך, וההכנה להשכרה: צילום, מצעים, מנעול.

בקשו מעורך הדין שלכם הערכה מלאה של כל העלויות לפני שאתם מתחייבים.

6. איך תממנו את הקנייה?

תנאי המשכנתא אינם זהים לדירת מגורים, לדירה להשקעה או לקונה שהוא תושב חוץ. בררו מוקדם מול בנק בישראל או יועץ משכנתאות, לפני שאתם מגישים הצעה.

7. כמה שבועות בשנה אתם רוצים לגור בה?

התאריכים שלכם מקטינים את מספר הלילות שאפשר להשכיר, במיוחד אם אתם מגיעים בחגים ובקיץ, שהם גם התקופות המבוקשות ביותר. זו לא בעיה, בתנאי שמכניסים את זה לחישוב הכדאיות מההתחלה.

8. איזו תשואה נטו אפשר לצפות?

אל תסתמכו על מספרים ממוצעים, וגם לא על המודעות היקרות ביותר בשכונה. עשו את החישוב המלא: הכנסה ברוטו מציאותית לשנה שלמה, דמי פלטפורמה, ניהול, ניקיון, הוצאות שוטפות, תחזוקה, מיסים. השיטה שלנו: חישוב התשואה נטו, סעיף אחר סעיף.

9. מה יהיו ההשלכות המיסויות?

מיסוי הכנסות ההשכרה, המיסוי במכירה עתידית, ולמי שגר בחו״ל גם המיסוי במדינת המגורים: הכול תלוי במצבכם האישי. היעזרו בעורך דין וברואה חשבון או יועץ מס, רצוי כאלה שמכירים גם קונים שגרים בחו״ל, ובררו את הנושא לפני החתימה.

לפני החתימה: הערכה לנכס שאתם שוקלים

מתלבטים בין שתי דירות? בקשו הערכה לכל אחת מהן: נבחן את השכונה, הקומה, הנוף, התכנון והשירותים בבניין, ונגיד לכם איך כל נכס ימוקם בהשכרה לטווח קצר.

👉 לקבלת הערכה ללא עלות, וללא התחייבות.